Закохатися в Лісабон чи закрутити роман із Токіо: як знайти ідеальну нерухомість у 2025

01.08.25 - 17:00

Закохатися в Лісабон чи закрутити роман із Токіо: як знайти ідеальну нерухомість у 2025<p>Авторська колонка від експертки у сфері фінансів Олени Сосєдки</p>

Кажуть, найгірше це ідеальне побачення, де все йде за планом, а потім раптово стається ghosting. Однак, як показує мій життєвий досвід – інвестиції у закордонну нерухомість у 2025 році можуть бути болючішими за неочікуване ігнорування. Бо тобі обіцяють 20% річних, ти мрієш про балкон із видом на океан, уявляєш ранкову каву під інжирним деревом, а потім мрії зіштовхуються з реальністю і ти недобираєш ROI (ред. Return on Investment – показник окупності інвестицій, який показує, скільки прибутку або збитку принесли вкладені гроші), бо район обрано невірно. Або купуєш під оренду, а орендарі — лише у сезон.

Приблизно 70% інвесторів у "прибуткову" нерухомість, за моїм аналізом, втрачають гроші або недоотримують очікуваний прибуток. Причини банальні: неправильний вибір локації, необґрунтовані очікування, слабкий аналіз попиту та недооцінка витрат. Тож ця колонка – це холодний аналітичний фільтр на гарячі ринки нерухомості та спробу відповісти на питання "Чим 70% невдачливих відрізняються від 30% інвесторів, які мають стабільний очікуваний прибуток?".

Ринок нерухомості можна розділити на 3 категорії: стабільні лідери, потенційні зірки та олдскули, що втрачають популярність. Почнемо зі стабільних та надійних.

Португалія

Перше місце в цій категорії займає Португалія. Вона як колишній, який все ще має гарний вигляд та фліртує, відправляючи квіти на свята. Найактивніший інвесторський попит спостерігається на Лісабон та Порту. Воно й не дивно, адже саме ці міста є найбільш відвідуваними в країні серед туристів. Тож і напрям нерухомості тут очевидний – під короткострокову оренду для туристів. Серед "підводних каменів", на які варто звернути увагу – обмеження у програмі "золота віза" та регуляція Airbnb у деяких муніципалітетах. Тож, купуючи нерухомість в Лісабоні чи Порту, майте на увазі, що програма, яка дозволяла іноземцям отримати посвідку на проживання в Португалії в обмін на інвестиції, не працює з жовтня 2023. Ба більше, можуть зʼявитися незручності зі здачею житла в оренду. Адже в туристичних містах країни діє мораторій на реєстрацію нових об’єктів короткострокової оренди. Це означає, що власники нерухомості не можуть легально здавати квартиру через Airbnb або Booking, якщо не мають ліцензії Alojamento Local.

Іспанія

На другому місці Іспанія. Зрозумілий та стабільний ринок, попит серед європейців на короткострокову оренду зростає у Коста-Бланці, Малазі та Валенсії. Останнє, до речі, стало одним з найпопулярніших міст для життя українців після початку повномасштабного вторгнення. Однак, не обійшлося без ризиків і тут. По-перше, у більшості прибережних районів ціни на нерухомість завищені, по-друге, обережнішими треба бути з інвестиціями в Барселоні. Адже місцева влада оголосила "війну" короткостроковим орендам та планує скасувати всі ліцензії на оренду до 2028 року. Для того аби "звільнити" житло для місцевого населення, через стрімке зростання вартості оренди. Тож цей напрям не для "початківців", а для "акул" інвестиційної нерухомості.

ОАЕ

Ще один помітний лідер серед країн для інвестицій в нерухомість – це, звісно, Дубай. Серед сильних сторін: безподатковий дохід, "золота віза" на 10 років, масштабна забудова, привабливість для релокантів з Європи та СНД. Однак, вкладаючи гроші в дубайський ринок нерухомості, віддавайте перевагу проєктам з гарантованою орендною ставкою та оминайте перенаселені райони, де ціни на купівлю зросли на 20-30%, однак це не відобразилось на вартості здачі.

Ще одним гравцем, який поступово, але впевнено виходить з тіні Дубаю, є Абу-Дабі - столиця ОАЕ. Цей ринок стратегічний і більш зрілий, ніж здається. На відміну від динамічного та глянцевого Дубаю, Абу-Дабі – це про стабільність, стратегічне планування і менше спекуляцій. Тут менше "хайпу", але більше довгострокових проєктів, зосереджених на житлі середнього і преміального класу, а також на житлових районах для резидентів і корпоративних клієнтів. До того ж ціни на квадратний метр тут нижчі, ніж у Дубаї, приблизно на 20-25%. Однак, орендна дохідність тримається на рівні 6–7% річних.

Далі переходимо до напрямків, які тільки набирають популярність серед інвесторів. Вони, як нові інтрижки – багатообіцяні, але треба бути обачним.

Греція

Після відновлення економіки та зростанням ВВП на 2,2% у 2024 році, помітним гравцем на ринку інвестицій в нерухомість стала Греція. Афіни та Салоніки підходять для здачі нерухомості в довгострокову оренду, а острова – для сезонки. Також, обираючи цей напрям для інвестування, зверніть увагу на оновлені правила отримання ВНП: якщо раніше його можна було отримати за інвестицію €250 тис. в нерухомість, то зараз цей поріг зріс до €800 тис. в популярних регіонах (Афіни, Пірей, Салоніки, Міконос, Санторіні та острови з населенням понад 3 100). Також важливим є те, що сума інвестиції не дробиться на кілька обʼєктів, а має бути вкладеною в одиницю нерухомості.

Кіпр

Ще одна країна, яку зараз називають "новою яскравою зіркою" на небосхилі інвестицій в нерухомість, є Кіпр. На сьогодні спостерігається стабільний попит з боку інвесторів з України, Ізраїлю та Близького Сходу, особливо серед фахівців з IT, підприємці та фрілансерів. Найпопулярнішими напрямками є Лімасол, Нікосія, Пафос та Ларнака. Популярними є новобудови, апартаменти в житлових комплексах із закритою територією, паркінгом і басейном. При цьому дохідність за короткостроковою орендою спостерігається на рівні 6-8% у високий туристичний сезон, та 3,5-5% за довготривалою. Однак, зверніть увагу, що у 2024 Кіпр скасував статус "non-domiciled", який звільняв іноземців від оподаткування дивідендів і відсотків. Нові умови оподаткування доходу з оренди – 15%, після вирахування витрат. Крім того, є оборонний збір у вигляді 3% на дохід та щорічний місцевий муніципальний збір ≈ €200–600/рік, залежно від регіону.

Японія

Якщо ж вас мало цікавить житлова нерухомість під оренду, рекомендую звернути увагу на Японію, особливо Токіо. Де капітальні інвестиції в офісну нерухомість у 2025 році зросли на 23%. Ринок там стабільний, і постійно зростає. Право власності чітко регулюється, а корупційні ризики мінімальні. Серед мінусів: складна бюрократія для іноземців та високі вимоги до документації – однак це можна вирішити через роботу з локальними юристами та фінансовими консультантами.

Втім, не всі напрямки виправдовують високі очікування. Серед ринків, де інвестиційна романтика стикається з суворою реальністю, країни, які ще недавно вважалися "золотою класикою". Та сьогодні вони дедалі більше нагадують стосунки, в яких залишаєшся лише через звичку, а не через перспективу.

Велика Британія

Серед коханців, які більше не гріють серце, можна виокремити Лондон. Зараз на ринку спостерігається обвал продажів у сегменті люкс -37%, зростають податки на майно та жорсткі правила для нерезидентів. Однак, якщо відмовлятися від цього напрямку не плануєте – зверніть увагу на менш "брендові" райони. Як це останнім часом роблять американці, вкладаючи гроші в ринок, що летить у прірву, з надією на швидке відновлення в майбутньому.

Німеччина

Ще одним менш перспективним напрямком для інвестицій у нерухомість останнім часом став Берлін. Серед проблем: обмежена пропозиція на ринку, низькі темпи нової забудови та жорстке регулювання орендних відносин. А сам ROI часто нижче 3%, що по суті, не виправдовує інвестиційні ризики.

Тож, інвестиції у закордонну нерухомість це щось схоже між вибором чоловіка в піджаку та шкірянці: обидва можуть виявитися абʼюзерами та зрадниками, з обома можуть бути розбіжності смаків та потреб. Але водночас — і один, і другий цілком можуть виявитися тими, хто носитиме вас на руках, підтримуватиме у скрутні часи та виправдає кожне вкладене очікування. Тож, обираючи, прислухайтеся не тільки до цифр та аналітичних прогнозів, а й до серця та інтуїції.

А якщо серйозно, ключ прориву – стратегічне мислення, розуміння локальних нюансів і обачне управління ризиками. Я раджу обирати ті напрямки, які відповідають вашій меті: чи це дохід з оренди, чи податкові переваги, або резидентство чи громадянство.

Олена Сосєдка

Источник: УНН